“客户看房面积越来越小”，一线操盘手：北京600万元左右的房更好卖
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这不是一个和平年代,只是我们生活在一个和平的国家。
记者丨 陶凤
10月16日，雷军一句“别着急，这次产品很很很强”登上微博热搜。
16日上午，高通官宣2023骁龙峰会将于10月25日-26日举办。按照以往惯例，小米14大概率会在高通发布会之前开启预热，于是有了以上的回复，“米粉”们马不停蹄找雷军催更。毕竟小米这次要“开大”了，除了小米14系列，即将发布的自研操作系统小米澎湃OS也备受关注。
不过，也有网友对小米近年来的品牌定位和产品质量存疑。他们认为小米如今是低价的代表，性价比不如从前，且产品质量一般，与雷军曾多次承诺的产品质量保证相悖。
过去三年，高端战略一直是小米发展的重中之重。所谓高端，内部看是转型之战，外部看是生死之战。中国手机厂商在经历各种各样的被迫成长，这样的成长是小米这几年最痛苦、最艰难甚至最不被看好的成长。
2023年6月，小米在印度的分公司被指控非法向国外转移资金、涉嫌违反《外汇管理法》。印度执法局曾扣押小米555.1亿卢比资金，约合人民币48.2亿元，这几乎相当于小米2022年经调整净利润的56.7%。
从2022年开始，小米在印度市场就开始走“下坡路”。一方面，小米自2014年进军印度后，在2017年便成为印度排名第一的智能手机品牌，另一方面，近年来小米在印度的地位有所下滑，加上当下来自政策层面的风险，小米出海战略逐渐陷入僵局。
不过，从小米发布的2023年第二季度财报中似显示，小米似乎已经走过了至暗时刻。第二季度，小米集团总收入674亿元，环比增长13%，经调整净利润51亿元，同比大增147%，为2021年Q4以来单季度最高利润表现，远超市场预期。截至2023年上半年，小米经调整净利润84亿元，已接近2022年全年经调整净利润水平。
据Canalys数据，二季度小米在全球智能手机连续12个季度稳居前三，市占率环比提升1.6个百分点，达12.9%，整体出货量为3290万台，业务收入环比提升4.6%至人民币366亿元，毛利率为13.3%创历史新高，同比提升4.7个百分点。据Canalys数据，在国际市场中，小米智能手机出货量在全球51个市场排名前三，在61个市场排名前五， Q2小米在欧洲和中东地区智能手机出货量排名均提升至第二，继续保持国际市场中的领先地位。
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“房子越看越小，车越开越便宜，这是一个趋势。”
记者丨王寅浩
客户看房从180平方米看到了130平方米，二手房业主尚不能接受价格“砍一刀”的心理预期……政策叠加发酵下的“金九银十”，承载着北京各大新房项目走出寒冬的希冀，然而对于政策带来的市场变化，不同产品项目也有着不一样的理解，有人谈到了“意外”，有人则表示“无感”。“终极置业”的谨慎，来自建发观云的李璟（化名）用一句“需要周期的人变多了”作为自己对今年“金九银十”和当下新房市场的判断。
“买房不再是单个区域比较
而是整个北京项目比较”
“‘认房不认贷’确实释放了一部分置业需求，但整体释放得非常有限。”在建发观云项目营销经理李璟看来，消费降级是抑制这波需求释放的核心原因，反映在购房上，一方面是购房者控制预算，尽可能地降低杠杆，减少房贷压力；另一方面购房者对房子的选择也更为谨慎，基本上不再抱有“淘”和“捡”的心态。
据李璟回忆，建发观云项目是在今年10月初开盘的，基本错过了“认房不认贷”最火热的那一波，反映在项目“金九银十”的表现上，就是以平稳度过。但针对政策的惠及面，李璟团队也做了市场研判，对于项目基本不会有太大影响。“建发在北京一直做改善产品，‘认房不认贷’释放了一部分刚性需求，这方面与项目的产品不匹配。而改善需求也分为两种，建发观云项目的很多客户都是，而不是置换的刚需性改善，所以他们都比较谨慎。”
另一方面，市场驱动下，购房者可选择的范围不断扩大。集中供地带来一个新变化，反映到销售层面就是集中开盘，李璟称，目前购房者买房不再是单个区域的比较，而是整个北京项目的比较。对比的竞品比较多，对比的区域也比较广，然而他们对于未来市场存在担忧情绪，所以买房也不会太着急。“消费降级对市场的冲击是很大的，当新政发布后，部分购房者真能买的时候，又开始变得犹豫，要不要现在买，现在买又怕高位站岗，买完房之后又怕月供无法保障。”
“从180到130，房子越看越小”
李璟分享了一个案例。“我前后在北京操盘了三个项目，也有客户保持长期联系。印象最深的一个客户，看房从最初的180平方米到现在的130平方米，一样的首付准备，一样的薪资水平，但看房面积越来越小，这也是当前市场的一个普遍现象。”
李璟称，当前市场的很多项目都存在一个共性问题，到访量看起来还不错，但转化率不高。“房子越看越小，车越开越便宜，这是一个趋势。”
政策是短期市场破局的关键，虽然“认房不认贷”带来的短期热度正在消退，但在李璟看来，目前这一关键信号已经出现。
“新政9月初才发布，到目前为止也不过两个月时间，很多人很难接受房子一下降上百万的现状，需要一个跟自己博弈的心理过程，这波需求才会涌现出来。”李璟说。
李璟称，新房市场和二手房市场本就一体两面，具备相互传导的关系。之于北京，二手房的冷热程度对新房市场起到至关重要的作用。但在市场博弈之下，二手房去化难度肉眼可见地增加了。“邻居花1000万元卖的房，自己的房子只能卖900万元，肯定是心有不甘的。”博弈的市场带来的变化就是，二手房挂牌量增长，但成交量下降，且价格降幅并不“过度”。
李璟认为，目前将房源挂出来的大部分是试水的客户，有想法但不强烈。如果这样的状况持续下去，二手房的流动性会有明显改善。“毕竟没有卖不出去的房，只有卖不出去的价格。到时候政策效应是不是更具威力呢？”李璟如是说道。
“600万产品出货更快”
“我们各个项目之间也会有信息交流，盘点北京‘金九银十’的市场表现，600万元左右的产品出货更快。”李璟表示，600万元产品出货快的另一面，二手房置换周期相对较短，这部分需求反馈到新房产品上，释放得更快。此外，市场还存在“以大换小”的情况，把800万元的二手房换成600万元的新房，手里还能留下200万元左右维持日常生活。从这个角度看，也是购房者心理博弈的体现。
博弈是当前市场的主基调。从上至下都在博弈，房企拿地也充满博弈。早在去年下半年，“谨慎投资”就成了不少房企的拿地策略。“如今房企拿地不完全是地块性价比的问题，受各方面原因的影响，投资容错率变得非常低，拿错几宗地块，就有可能‘命悬一线’。最好的应对方法就是降低博弈成本，地块体量小总价低，房企拿地压力小的同时，受到市场变化误伤的风险也相对较低。”李璟直言。
“现在的市场，很难有
一击必中的政策”
对于房地产市场而言，“认房不认贷”确实给这个“金九银十”带来了一些波澜，但现阶段，没人能回答“认房不认贷”的政策效果是不是已经过去了，以及未来政策效应还会不会“积累”释放？但毫无疑问，单一政策无法解决房地产市场当前面临的多重问题。
“现在这个市场很难有一击必中的政策，就跟看病一样，很难只有一味药就能把所有的病都治好，这是很难的，它需要一个‘组合拳’。”作为市场一线从业人员，李璟也期待着政策的变化。在李璟看来，过去几年也都是在政策“大招”之前，很温和地出来了几个小招，只不过大家把大招记住了，却把前面的小招给忘记了。当前的市场状况也是一样，“认房不认贷”或许只是引头，会有配合政策形成“组合拳”，最后才更有威力。“市场未来一定会向好，政策支持会权衡发力。”
之于项目也是如此，在李璟看来，现在这个市场确实不好，大家有目共睹，无论是新房还是二手房，无论是数据层面，还是购房信心层面，都处于低迷状态。但市场不好的情况下，并不是说项目“死定”卖不动了，只是提高了一些成交难度和成交周期，所以好的产品可以穿越市场周期。“这方面同样需要‘组合拳’，单一‘卷’品质，也无法完全吸引购房者。”
从“量变”到“质变”的逻辑，向来不是房地产行业所笃信的信条，在很多时候，大家更期待“一个政策下去，市场预期马上改变了”，但如今的市场状况，显然不允许这样。“用一句话总结当前市场，‘需要周期的人变多了’。”李璟称。
编辑丨林琴图片丨北京商报、视觉中国